Medidas transitorias para arrendamientos y propiedad horizontal

El Decreto Legislativo 1423 del 17 de septiembre de 2026 estableció medidas extraordinarias y transitorias de arrendamiento y propiedad horizontal para los municipios y hogares directamente afectados por el terremoto del 10 de agosto. Según la información oficial, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana y de inmuebles comerciales cuyo vencimiento se encuentre entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026 pueden prorrogarse por seis meses cuando el arrendatario acredite afectación directa. La regla no es una prórroga automática para todos los contratos del territorio nacional.

Las disposiciones sobre arrendamientos y propiedad horizontal fueron adoptadas para un contexto territorial de emergencia. Su lectura exige distinguir las obligaciones contractuales ordinarias de las reglas extraordinarias, además de verificar si el inmueble, las personas y el periodo están cubiertos por el acto.

Las reglas extraordinarias se aplican en el marco de la emergencia

El decreto también dispuso la suspensión durante seis meses de determinadas diligencias materiales de entrega o restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios afectados, junto con el aplazamiento del reajuste anual de los cánones por el periodo que señala la norma y medidas dirigidas a promover acuerdos de pago. La protección tiene límites y excepciones, entre ellas situaciones relacionadas con riesgo inminente, inhabitabilidad o necesidad acreditada del propietario, por lo que el artículo aplicable debe revisarse antes de asumir que una actuación judicial o contractual queda suspendida en cualquier circunstancia.

En propiedad horizontal, además, las decisiones sobre zonas comunes y seguridad del edificio requieren distinguir las obligaciones de la copropiedad, las de propietarios y arrendatarios y las atribuciones de las autoridades. Los censos, informes técnicos, certificados y registros territoriales pueden ser relevantes para determinar quién está cubierto por una medida. Para los hogares afectados, la existencia de una norma no sustituye el reconocimiento de daños ni los procedimientos de identificación y atención.

La medida debe analizarse contrato por contrato. El decreto circunscribe sus efectos a los inmuebles y arrendatarios que encajan en el ámbito territorial y en las condiciones de afectación directa; por eso, no basta con que el contrato se haya celebrado en 2026 o que el arrendatario manifieste dificultades económicas. Es necesario comprobar el municipio, la situación del inmueble, la fecha de vencimiento y el periodo expresamente cubierto. Si hay un conflicto, el documento decisivo es el texto completo del Decreto Legislativo 1423 junto con la prueba de que se reúnen sus condiciones.

En propiedad horizontal, la emergencia puede afectar la habitabilidad de unidades privadas y la seguridad de bienes comunes, pero la administración de la copropiedad no sustituye las inspecciones de las autoridades de gestión del riesgo ni las decisiones de los organismos de vivienda. Las actas del consejo o de la asamblea, los informes de ingenieros, las comunicaciones a residentes y las órdenes de evacuación pueden ayudar a documentar lo ocurrido. El decreto no elimina automáticamente las obligaciones de administración ni resuelve por sí mismo todas las disputas entre propietario, arrendatario y copropiedad.

Pagos, recursos y obligaciones económicas

La extensión del contrato no perdona el canon ni extingue las demás obligaciones pactadas.

En arrendamientos, la afectación directa debe acreditarse y la prórroga prevista no equivale a una condonación del canon. Tampoco puede interpretarse la suspensión de ciertas diligencias como una prohibición absoluta de cualquier actuación, pues el decreto contiene límites y excepciones que deben examinarse en su texto. Arrendadores y arrendatarios deberían documentar las fechas de vencimiento, la condición del inmueble, las comunicaciones y cualquier acuerdo de pago. En propiedad horizontal, las decisiones sobre seguridad y habitabilidad necesitan distinguir las obligaciones privadas de las órdenes de las autoridades competentes.

Implementación y seguimiento de la medida

En arrendamientos, el punto de partida sigue siendo el contrato vigente y la identificación exacta del inmueble y de las personas cubiertas por la emergencia. La prórroga extraordinaria descrita en el Decreto 1423 no debe extenderse a cualquier arrendatario del país: se refiere a contratos y afectados que encajan en los criterios y en el periodo allí definidos. Tampoco significa que la obligación de pagar el canon desaparezca. Arrendadores y arrendatarios deben separar las reglas extraordinarias sobre duración, reajustes o diligencias materiales de las demás obligaciones que no hayan sido suspendidas o modificadas por el acto.

La propiedad horizontal plantea asuntos adicionales cuando el sismo afecta fachadas, escaleras, redes, ascensores, cubiertas u otras zonas comunes. La administración y los órganos de la copropiedad deben atender las decisiones de las autoridades competentes, conservar informes técnicos y comunicar a los residentes las restricciones de uso o evacuación que correspondan. La regulación extraordinaria no reemplaza la evaluación estructural ni convierte en segura una edificación que haya sido declarada inhabitable. Si existen riesgos para la vida o la integridad, deben prevalecer las medidas de seguridad ordenadas por las autoridades.

Para acreditar que se está en el supuesto previsto por el decreto, conviene reunir contrato, fecha de vencimiento, identificación del inmueble, constancias de residencia y documentos oficiales sobre afectación, siempre que la norma los exija. Los acuerdos de pago deben quedar por escrito, con fechas, sumas y condiciones claras. Si hay desacuerdo sobre la aplicación de la prórroga o una diligencia de restitución, no se debe asumir que el decreto resuelve automáticamente el caso: el alcance depende de sus artículos, excepciones y de las decisiones judiciales o administrativas relacionadas.